Fristlose Kündigung bei Mietrückstand

11. Juli 2012 12:34

Fristlose Kündigung bei Mietrückstand

Wer als Mieter wegen Mängeln der Wohnung die Miete kürzen möchte, sollte sich seiner Sache ganz sicher sein. Der Vermieter kann nämlich fristlos kündigen, wenn der Mietrückstand den Betrag von 2 Monatsmieten erreicht (§ 543 BGB), und dann auf Räumung klagen. Stellt sich im Prozess heraus, dass die Mietminderung nicht berechtigt war, und hat der Mieter nicht innerhalb von 2 Monaten seit Zustellung der Räumungsklage den Rückstand ausgeglichen (§ 569 BGB), ist er die Wohnung los. Mit Urteil vom 11. Juli 2012 (VIII ZR 138/11) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Mieter sich auf einen Irrtum über die Mangelursache nicht berufen kann, wenn er diesen bei sorgfältiger Prüfung hätte vermeiden können. In der Fachliteratur und in der Rechtsprechung war bisher teilweise die Ansicht vertreten worden, der Mieter gerate mit der Mietzahlung nicht in Verzug, solange der Einbehalt nicht "offensichtlich unberechtigt" sei. Für eine solche Privilegierung des Mieters sieht der BGH keine Veranlassung. Der Mieter könne die Miete unter Vorbehalt zahlen und dann eine gerichtliche Klärung herbeiführen, ohne dem Risiko einer fristlosen Kündigung ausgesetzt zu sein.

Im konkreten Fall ging es, wie so oft, um Schimmelbildung und Kondenswasser. Die Mieter mutmaßten Baumängel, der Vermieter nahm fehlerhaftes Heizen und Lüften an, was der vom Gericht beauftragte Sachverständige bestätigte. Von wegen "Vor Gericht und auf hoher See...": Das Amtsgericht hatte der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht kam in der Berufung zum gegenteiligen Ergebnis, der Bundesgerichtshof sah es dann wieder anders, siehe oben.

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