Deckelung von Schadensersatzansprüchen beim Grundstückskauf

30. April 2014 12:12

(chf) Bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten sind die Schadensersatzansprüche des Käufers eines Grundstücks gegen den Verkäufer auf den Ersatz des mangelbedingten Minderwerts des Grundstücks beschränkt, so der BGH ( Urteil vom 4.April 2014 – V ZR 275/12).

Die Klägerin kaufte von den beiden Beklagten ein mit einem Mietshaus bebauten Grundstück zu einem Preis von 260.000 €, wobei das Grundstück im mangelfreien Zustand (von dem die Kläger ausgingen), einen Wert von mindestens 600.000 € hatte. Nach Übergabe stellte sich jedoch heraus, dass das Gebäude mit echtem Hausschwamm befallen war, weshalb die Käuferin Schadensersatzansprüche gegen die Verkäufer geltend machten. Das mit der Sache befasste Landgericht verurteilte die Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 89.129,86, sowie von 45.000,00 € als Ausgleich des nach der Schwammsanierung verbleibenden merkantilen Minderwerts. AUßerdem stellte das Landgericht fest, dass die Beklagten auch zum Ersatz des weitergehenden durch den Hausschwamm hervorgerufenen Schaden verpflichtet sind.

Nach Durchführung weiterer Sanierungsmaßnahmen verlangte die Klägerin den Ersatz weiteren Schadens in Höhe von 499.728,86 sowie außergerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 5.371,66 €. Die Beklagten wandten vergeblich ein, dass die Mängelbeseitigungskosten im Anbetracht des erzielten Verkaufspreises unverhältnissmäßig seien. Das Kammergericht vertrat der Auffassung, dass bei der Beurteilung der Unverhältnissmäßigkeit nicht der Kaufpreis, sondern der Verkehrswert des mangelfreies Grundstücks, entscheidend sei.

Der BGH hob das Urteil des Kammergerichts auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurück. In rechtlicher Hinsicht stellten die Karlsruher Richter die Weichen für die neue Entscheidung dahingehend, dass zwar grundsätzlich der Verkäufer den Ersatz der erforderlichen Mangelbeseitigungskosten schulde, diese jedoch bei Unverhältnissmäßigkeit auf den mangelbedingten Minderwert der Kaufsache beschränkt seien. Bei der Beurteilung der Unverhältnissmäßigkeit müsse allerdings eine umfassende Würdigung aller Umstände des Einzelfalles erfolgen. Als Maßstab gelte, dass Mängelbeseitigungskosten dann unverhältnismäßig sind, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreien Zustand, oder 200 % des mangelbedingten Minderwerts übersteigen. Angesichts der Tatsache, dass der Wert des Miethauses im mangelhaften Zustand bei 507.202 € und in mangelfreien bei mindestens 600.000 € liegt, käme vorliegend eine Unverhältnissmäßigkeit ernsthaft in Betracht. Wenn sich jedoch erst im Laufe der Sanierungsarbeiten herausstellte, dass die Mängelbeseitigungskosten am Ende wesentlich höher als ursprünglich angenommen sein würden, entfalle der Ersatz trotz Unververhältnissmäßigketi nur dann, wenn ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortführen würde bzw. nicht fortgeführt hätte. Dabei müsse das Prognoserisiko vom Verkäufer getragen werden.

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