Wohnungskäufer haftet nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers

26. November 2013 19:24

(ir)  Das in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthaltene Vorrecht begründet kein dingliches Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft (BGH, Urteil vom 13.09.2013, V ZR 209/12)

Mit Beschluss vom 30.04.2013 wurde das Insolvenzverfahren gegen den Sohn des später Beklagten eröffnet. Durch notariellen Vertrag vom 09.06.2010 erwirbt der Beklagte freihändig vom Insolvenzverwalter das Wohnungseigentum seines Sohnes und wird im Juli 2010 als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Hierin wiederum sieht nun die Wohnungseigentümergemeinschaft, die zwar eine Forderung in Höhe von insgesamt 1.724,77 €, resultierend aus rückständigen Hausgeldern und Abrechnungsspitzen aber keinen Titel gegen den Sohn des Beklagten hat, ihre Chance, doch noch zu ihrem Geld zu kommen. Sie ist der Auffassung, dass der Beklagte mit seinem Wohnungseigentum für die rückständigen Forderungen dinglich hafte und verklagt deshalb den Beklagten auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum.
Bis zu dieser Entscheidung des V. Zivilsenats, der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständig ist, war die Wohnungseigentümergemeinschaft mit ihrer rechtlichen Einschätzung in bester Gesellschaft, da bislang die ganz herrschende Meinung von einer dinglichen Haftung ausgegangen war. Im Umfang des Vorrechts gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG sollte, neben der Bevorrechtigung in der Zwangsversteigerung und Insolvenz, auch ein dingliches Recht – ähnlich wie ein Grundpfandrecht ohne Eintragung – entstehen. Nach dieser Ansicht konnte somit auch ein Erwerber, der selbst nicht Schuldner des Hausgeldes ist, im Umfang des Vorrechts durch Duldung der Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums in die Pflicht genommen werden.
Dieser Ansicht hat nun der BGH eine deutliche Absage erteilt. Das in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthaltene Vorrecht begründet kein dingliches Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es beinhaltet lediglich eine Privilegierung der Hausgeldrückstände im Zwangsversteigerungsverfahren und in Verbindung mit § 49 InsO auch im Insolvenzverfahren. Für die Annahme eines (neuen) dinglichen Rechts ergeben sich nach Ansicht der Bundesrichter unter Zugrundelegung sämtlicher Auslegungsmethoden und unter Berücksichtigung der Gesetzgebungsgeschichte keine Anhaltspunkte. § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ist und bleibt nicht mehr als eine (begrenzte) bevorrechtigte Beteiligung am Veräußerungserlös.
Für die Praxis wird diese Entscheidung bedeuten, dass sich die Gerichte fortan mit der Rückabwicklung von Zahlungen, die im Hinblick auf die bislang angenommene Haftung erfolgt sind, beschäftigen werden müssen.

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