Die Mietkaution gibt's erst am Schluss

07. Mai 2014 14:25

(ct)  Die Mietkaution darf der Wohnungsvermieter erst nach Beendigung des Mietverhältnisses verwerten, auch wenn im Mietvertrag anderes vereinbart wurde. Damit soll der Mieter vor einem Verlust der Kaution im Falle der Insolvenz des Vermieters geschützt werden, so heute der Bundesgerichtshof (Urteil vom 07.05.2014 - VIII ZR 234/13).

Die Klägerin hatte als Mieterin einer Wohnung des Beklagten 1.400 € auf ein Kautionskonto einbezahlt. Hierzu hatten die Parteien schriftlich vereinbart: "Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen…" (eine in Formularverträgen recht verbreitete Klausel). Nachdem die Klägerin später eine Minderung der Miete geltend gemacht hatte, ließ sich der Beklagte während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen. Die Klägerin verlangte, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen. Sie gewann den Rechtsstreit in allen Instanzen.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Beklagte nicht berechtigt war, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von der Klägerin bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen. Das Vorgehen des Beklagten widerspreche dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution. Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB habe der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit habe der Gesetzgeber sicherstellen wollen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die hiervon zum Nachteil der Klägerin abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag sei gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

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